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透视全国供地计划

2020-01-16 22:31:22来源:励志吧0次阅读

201 年全国土地供应计划高调亮相——计划供地量1.5倍于过去5年平均年供应量,但光鲜的数字却难掩住房供地逐年减少的实情。 在“新国五条”要求增加普通商品住房及用地供应的大背景下,4月16日,国土资源部(以下简称“国土部”)公布了201 年全国住房用地供应计划,今年全国住房用地计划供应为15.08万公顷,是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍。 这看似增加的背后,却是供应计划量的逐年减少。据悉,2011年全国住房用地计划供应为21.8万公顷,2012年为17.26万公顷,已经出现了连续几年的供地量减少。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,计划供应量不等于实际成交,近几年来的情况是,年年完不成供地计划。此外,今年一季度开发商拿地量仍同比下跌22%,这样下去,全年的供应计划铁定完不成。 兰德咨询总裁宋延庆则认为,这只能看做是“文字和数字的游戏”,实际意义并不大。另外,他建议,供地计划应在年初时发布,这样可以跟房企的拿地策略衔接。 “1.5倍”的背后含义 国土部表示,据各地上报汇总,201 年全国住房用地计划供应为15.08万公顷,是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍,其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%,符合调控政策要求。 对于数据当中的1.5倍,香港泰景集团副总裁姚宁认为,“全国供地数量提高是好事,中央开始用增加供应的方法来缓解供需矛盾,进一步达到平抑房价的目的,开始改堵为疏了。” 中原集团研究中心总监刘渊则认为,“1.5倍的住房用地计划供应量很难起到调节市场预期的作用。因为并不是说增加土地供应,就代表增加商品房供应。如果没有一个土地出让后的管理,那就不会有多少影响。” “如果从数据层面来看,那的确是有一定意义,但要说供地结构,从目前数据来看,若不能满足中小户型用地需求的话,那应该是偏虚的。”中国房地产业协会市场委员会副秘书长、中国信息集团研究中心总经理陈啸天认为,目前在房地产调控方面并不在于有多少政策,而在于能否从上至下地全面落实,这才是关键。 中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示,受“增加供应,稳定预期”政策的影响,今年年初各城市克服季节性影响,积极主动推地,供应量明显高于去年同期。201 年第一季度,全国105个主要监测城市土地供应面积达到近年同期的高值,虽然环比仍呈季节性回落,但同比增加8.98%。其开发用地同比增幅超过40%,达到2010年第三季度以来的新高,同时,房地产开发用地供应占比提高,对于继续保证未来住宅市场供应、稳定市场预期具有积极作用。 上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,今年的全国供地计划体现出“有保有压”的供地政策与思路。从“三类住房”用地计划来看,保障性住房、中小套型住房将明显受到利好政策的倾斜。而非以上类别的普通商品住房,土地来源与份额将相对弱化。这体现出楼市调控在土地供应上将以区别化的思路做好新的把关。 供应计划完成情况堪忧 可以说,201 年全国住房用地计划的确贯彻了“新国五条”要求,今年计划供地的15.08万公顷,是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍。不过,业内人士多表示,供应计划本身并不代表实际完成的情况,而且近年来完成情况并不理想。 据了解,近三年全国住房用地供应情况为:2010年计划供应18.47万公顷,实际完成12.54万公顷;2011年计划供应21.8万公顷,实际完成1 .59万公顷;2012年计划供应17.26万公顷,实际完成16.0 万公顷。陈国强认为,计划数与完成数从来都是两码事,1.5倍的说法具有一定的“误导性”。 据相关数据显示,2008年至2011年,广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划;上海有三年未完成土地供应计划;北京有一年未完成土地供应计划,即2011年。 “土地供应有些管理层的一厢情愿,实际上是完不成供应计划的,那为什么会完不成呢?”陈啸天表示,这代表市场不接受,房企不愿主动去拿地。 据业内人士表示,房地产开发商对于供地计划都很看重。只不过,到了国土部门推地阶段,他们发现想要拿到心仪的地块并非易事。“有些看好的地,不是价格太高,就是要求招标,一招标就对开发商综合分数有所涉及。比如去年石景山有块地,虽然一家河南企业报了最高价,但最终还是拿不到。” 此外,一些地块还附加了保障房或者基建等项目,这使得诸多房企望而却步,毕竟很多项目需要自掏腰包,降低了利润空间。也就是说,有相当一部分地块,都是从角度推的,并未考虑到房企的感受,这部分地块通常难以成交,直接造成了各地供应计划难以完成。 同时,据记者了解,新供应地块位于偏远郊区的数量增多,这也造成了开发商的望而却步,甚至部分城市在土地出让前,相关的基础配套都没有跟进,这均为房企拿地后的开发造成压力。某地房企直言不讳地表示,有时候看好一些地块,但相关的配套都没有,这样的地块就算拿了,也只能是放在那里闲着,这些项目不开发,真不是开发商自身问题,如果开发了,就会影响到销售。 宋延庆表示,每年的供地计划通常是4月中旬才出,很难让开发企业根据计划去安排自己的土地储备计划,应该把土地供应计划提前公布,在1、2月份发布,这样才能尽量避免上述问题的出现。 一线城市压力大 从今年全国住房用地供应计划来看,一线城市(北、上、广、深)计划同比增加2.8%。市场人士分析认为,由于一线城市可供用地有限,因此很难出现供地计划放量的现象。国土部相关人士表示,这也是为了落实房地产调控的要求,房价较高、上涨较快的地区,需适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。 刘渊认为,地方更多的是在有意识控制住宅用地,如果出现过热的情况,会有一定的管控手段,现在出现的高价地块多以商用地为主。 4月18日,国土资源部举行201 年第一季度全国主要城市地价监测成果发布会,其中公布的数据显示,全国半数城市住宅地价环比变化处于平稳区间,上涨的城市略有减少,而同比上涨的城市持续增加。一季度住宅用地价格环比持平和下降的城市为1 个,较上季度增加了 个。其中一线城市住宅地价全部环比上涨,二线城市中除哈尔滨外全部上涨。 根据北京市土地整理储备中心的数据,“新国五条”北京细则出台至今的半个月内,北京共成交6宗经营性用地,交易节奏可谓密集,总体呈现量价齐升的格局,并且其中有两宗土地的溢价率超过100%,地块分别位于石景山和通州台湖,尽管不是主城区核心地块,但依旧遭遇房企的争夺。 此外,据记者了解,在北上广深这些一线城市,郊区供地成为一大亮点,其中北京的供地计划中,五坏外地块成了主打,并且在供地计划中要求严格控制城市中心城区建设规模,加快顺义、大兴、昌平、房山等新城产业、和住宅用地供应,促进打造功能完备、宜居宜业的综合性新城;保障门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆等区域性新城基础设施、特色产业发展用地需求,推动形成区域城市化格局。 陈国强表示,在供地计划方面除了应注意供应总量,更应关注供应的结构问题,比如不少三四线城市用地供应偏大,库存明显偏高,就应该相应地做减法;而北上广深等城市长期供应偏紧,市场需求压力及房价上涨压力过高,则需要在用地供应上做加法。 中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬认为,毕竟在一线城市,优质地块都相对稀缺,因此很难在供应量上有所变化。杨红旭则表示了一定的担忧,在他看来,“一线城市供地量增幅如此的小,那市场是要吃不饱的”。

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