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北京土地市场抢地流拍各自上演到底是为什么

2020-02-14 21:02:46来源:励志吧0次阅读

北京土地市场抢地流拍各自上演 到底是为什么?

6月北京土地市场成交结果

成交土地:成交4宗 流拍1宗

成交规划建面:68.51万平方米

成交楼面价:21024元/平方米

6月北京土地市场:4土地成交、1宗流拍

1 北京经济技术开发区路东区E16街区E16C-3、E16C-5、 E16S-1地块

成交时间:2018年6月14日

成交特点:京东100%自持,用于京东总部的建设

中原点评

该地块位于北京经济技术开发区东区。京东以底价18.3亿元的底价拿下该地块,成交楼面价14948元/平方米。根据出让文件,该地块仅用于建设电子商务产业项目,出让宗地全部出让年限内由竞得人全部自持,不可转让或分割对外销售。

据了解,这是京东在亦庄拿下的第三宗土地。其他两宗分别是在2012年和2017年以底价2.95亿和38.5亿竞得两相邻地块,其中2012年竞得的E16C、E16C地块,现在已建成京东新总部大楼,并于2015年启用。

2 北京市房山区长沟镇中心区FS、6023等地块(北京基金小镇核心区一期)

成交时间:2018年6月19日

成交特点:满足基金小镇的功能需求,对北京该类物业具有重要意义

中原点评

该地块紧邻长沟泉水国家湿地公园,容积率1.1,宗地性质为F3其他多功能用地,该地块由北京基金小镇中标,成交金额7.4亿元,成交楼面价6193元/㎡。

该地块为基金小镇核心区一期地块,其中地上建筑面积的50%由中标人自持经营,自持年限不低于20年。北京基金小镇主要发展基金等金融产业,该宗地的后期建设、运营及出租、销售等工作将主要用于满足基金小镇的功能需求。

3 顺义区后沙峪镇E地块

成交时间:2018年6月22日

成交特点:容积率低,后期可打造较为低密舒适的产品

中原点评

本宗地块位于顺义区后沙峪镇。由于该地块居住用地容积率1.01,且并不限制70/90产品,可能打造较为低密舒适的产品,所以该地块吸引了众多房企参与竞拍。

北京土地市场已经很久没有出现如此激烈的竞拍了,原因在于今年类似优质地块比较少。

4 丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块

成交时间:2018年6月22日

成交特点:无偿还建一半,流拍地块降价再入市

中原点评

该地块位于丰台区大瓦窑村,周边小区集中,配套完善,临近1号线和14号线,交通方便。地块虽然体量大,但是近一半的面积需用于无偿还建,起始楼面价达3.2万元/㎡,地块属性相对较差。

值得注意的是

,丰台卢沟桥乡小瓦窑村地块在今年1月30日曾惨遭流拍,此次宗地再次挂牌上市,起始价降低了13.5亿元,最终底价拿下。

5 朝阳区化工路甲1号(焦化厂保障房项目)、794地块

流拍时间:2018年6月20日

流拍特点:需50%自持,商业氛围较差,起始价高

中原点评

该地为商办用地,位于朝阳区四五环之间焦化厂附近,共有两宗地块组成,50%要求开发商自持,最终因无人报价而流标。

该地块虽然紧邻地铁7号线,周边交通方便,但周围全部为保障房用地,商业氛围较差,再加上该地块起始价比较高,最终流拍也是在意料之中。

7月北京即将拍卖土地

目前,7月北京土地市场仅挂出1宗工业用地,大兴区庞各庄镇PGZ地块。暂无商品房用地。

上半年土地成交总结、未来土地展望

今年上半年,经营性用地成交27宗,其中住宅用地21宗,商办用地6宗。住宅用地方面,共有产权用地成交7宗,限价房用地14宗(两宗竞自持),限价房用地面积149万㎡,自持用地面积2.7万㎡。

值得注意的是,今年上半年北京土地流拍数量已经达到7宗。造成这些土地流拍的因素主要在于地块起始楼面地价较高,与销售价格之间的缝隙比较小,导致了开发商获取土地后,土地成本过高,严重挤压利润空间。

从市场因素看,一方面北京地价一向都较高,随着调控政策的不断加码,尤其是金融端的去杠杆,市场资金成本不断走高,导致房企资金面比较紧张,拿下这么大的地块自然比较吃力;另一方面今年北京成交量始终保持在低位运行,反映了市场开始趋于理性,在这个背景下,房企谨慎拿地也在意料之中。

从供地计划来看,2018年北京计划供应住宅用地1200公顷,其中商品住宅用地计划650公顷,而上半年累计供应住宅用地106.63万㎡,仅完成全年计划供应量的16%,预计下半年住宅用地会集中发力,加大供应量。

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